현재 구매할 수없는 많은 잠재 구매자가 있습니다. 이것은 항상 신용 점수가 잘못 되었기 때문이 아닙니다. 그들은 한 지역에 머물고 싶은지 확실하지 않을 수 있습니다. 그들은 신용이 좋을지 모르지만 계약금은 없습니다. 그들은 좋은 회사를 위해 일할 수 있으며, 발전을위한 좋은 기회가 있지만 아직 좋은 급여는 없습니다. 사람들이 임대료 또는 임대 옵션 상황을 찾는 데는 여러 가지 이유가 있습니다.
이러한 거래가 구성되는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 기본 개념은 구매자가 주택을 임대하고 정해진 날짜까지 정해진 가격으로 구매할 수있는 옵션이 있다는 것입니다. (옵션은 구매에 대한 의무가 있지만 의무는 없다는 것을 의미합니다.) 이렇게하면 계약금을 저축하고 소득을 늘리고 자금을 찾는 데 시간을줍니다.
종종 환불 할 수없는 예금이 있습니다. $ 1,000 또는 $ 10,000 일 수 있습니다. 이것은 때때로 옵션 수수료라고합니다. 구매자가 거래를 마감 할 때 일반적으로 구매 가격에 적용됩니다. 그가 집을 사지 않기로 결정하면 보증금을 잃습니다. 판매자로서 당신은 가능하다면 큰 옵션 수수료를 받기를 원합니다.
임대료의 일부를 구매 가격에 적용하는 것도 일반적입니다. 이를 통해 구매자는 합리적인 금융 조건을 얻을 수있는 충분한 계약금을보다 쉽게 만들 수 있습니다. 임대료는 종종이 크레딧을 설명하기 위해 평소보다 높으며 판매자는 구매자가 구매하지 않으면 해당 임대료의 혜택을받습니다.
임대 옵션 거래의 또 다른 흥미로운 측면은 정상적인 임대와 달리 임차인이 유지 보수에 책임을지게하는 것이 일반적이라는 것입니다. 그들은 결국 집을 사고 있습니다. 이것이 어떻게 수행되는지에는 많은 변형이 있습니다. 임차인은 주어진 달에 처음으로 200 달러의 수리 또는 유지 보수를 담당 할 수 있지만, 그 이상의 비용을 지불해야합니다.
가격은 일반적으로 시장보다 높습니다. 구매자가 집을 쉽게 소유 할 수 있도록하기 때문에 가능합니다. 그것은 또한 당신이 2 년 안에 그에게 집을 팔고 있기 때문에, 그 당시의 가치를 지불하는 것이 공평 해 보입니다. 아마도 대부분의 지역에서 더 높을 것입니다. 다시 말해서, 가정이 현재 가치보다 2 년 만에 15% 더 많은 가치가 있다고 가정한다면, 구매자가 자신의 선택을 행사할 수있는 가격 일 수도 있지만 결국 이것은 모두 협상 할 수 있습니다.
임대 옵션 예제
약간의 일이 필요한 집을 찾았다 고 가정 해 봅시다. 청소 후 시장 가치는 약 $ 200,000입니다. 18,000 달러로 $ 180,000에 구입합니다. 마감 비용은 $ 5,000이며 청소 비용은 $ 2,000입니다. 모기지 지불, 세금, 보험 및 수 요금은 한 달에 약 $ 1,500를 운영하므로 처음 2 개월 동안의 비용 (주택 판매 목표)은 $ 3,000입니다 텍사스 부동산.
당신은 이런 식으로 집을 사고 팔 수 없습니다. 2 개월 마크에서 이미 $ 190,000가 있습니다. (자신의 현금 $ 28,000) 판매 가격은 $ 200,000이며 판매 수수료 및 마감 비용은 그 중 최소 $ 10,000를 원할 것입니다.
그런 다음 매달 약 1,350 달러 만 임대 할 수 있다는 것을 알게됩니다. 귀하의 비용은 $ 1500를 운영하고 있으며, 당신은 돈을 잃기 위해 부동산에 들어 가지 않았습니다. 당신은 무엇을합니까? (다음에 더 신중하게 계획하는 것 외에.)
당신은 논문에 “아름다운 집. 왜 임대 할 수있을 때 임대료를 버리는가? 이번 주에 이동하십시오.” 그건 그렇고, “임대료”는 일반적으로 “임대 옵션”보다 더 많은 전화를받습니다. 당신은 12 개의 전화를 받고, 동시에 여러 부부에게 집을 보여줄 준비를하고 약간의 경쟁을 벌입니다.
당신은 둘 다 일하고 괜찮은 신용 보고서를 가진 좋은 젊은 부부를 찾습니다. 그들은 2 년 동안 2 년 동안 주택을 2 년 동안 220,000 달러에 구매할 수있는 옵션으로 월 $ 1750에 주택을 임대하는 데 동의합니다. 구매하면 구매 가격에 적용하기 위해 $ 2,000 옵션 수수료를 지불합니다. 또한 각 임대료 지불의 $ 450을 구매 가격에 적용하는 데 동의합니다.
희망적으로 그들의 집이 될 것이기 때문에 그들은 매달 수리 및 유지 보수로 첫 $ 150를 지불하기로 동의합니다. 그것이 올 경우 그보다 더 큰 것을 덮을 것입니다. 이것은 모든 가능성에 따라, 당신은 임대인이 일반적으로해야 할 것처럼 백업 화장실을 다루는 데 시간을 할 필요가 없다는 것을 의미합니다.
왜 그들은 정상 임대료보다 높은 비용을 기꺼이 지불해야합니까? 첫째, 그들이이 집을 살 수있는 유일한 방법입니다. 둘째, 그들은 그것을 구매할 것으로 예상하고 450 달러는 구매 가격으로갑니다. 다른 $ 1,300는 실제로 정상 임대료보다 약간 적습니다.
그들은 왜 집에 220,000 달러를 지불 할 의향이 있습니까? 당신은 그들이 집을 더 쉽게 소유 할 수 있기 때문입니다. 또한, 그들이 2 년 안에 그것을 구매하면 이미 그 이상의 가치가 있다고 가정하는 것이 합리적 일 수 있습니다 (연간 4.9%에 불과합니다).
당신의 이익? 가능한 두 가지 시나리오를 살펴 보겠습니다.
첫째, 2 년이 끝날 때까지 걸어 가면 2,000 달러의 옵션 수수료를 유지하고 2 년 동안 6,000 달러의 긍정적 인 현금 흐름을 받았습니다. 감사 나 대출 지불로 인한 이익을 무시하면 투자 한 28,000 달러에 8,000 달러를 벌었습니다. 2 년 동안 나쁘지 않습니다. 이제 다른 임대 옵션 만하십시오.
그들이 주택을 구매한다면, 당신은 부동산 판매 수수료를 지불 할 필요성을 피했습니다. 그것은 당신의 비용을 절감합니다. 작동 방식은 다음과 같습니다.
판매 가격 : + $ 220,000
청소 및 구매 가격 폐쇄를 포함한 초기 비용 : – $ 190,000
긍정적 인 현금 흐름 : + $ 6,000
대출 지불로 인한 주식 이익 : + $ 3,500
판매와 관련된 비용 : – $ 3,500
옵션 수수료 : + $ 2,000
옵션 수수료 및 임대료 크레딧 적용 구매 가격 : – $ 12,800
총 이익 : $ 25,200
(현금 투자 $ 28,000)
구매자는 계약금에 대해 $ 12,800 크레딧을 가지고 있습니다 ($ 2,000 수수료 및 임대료 – 24 개월 횟수 $ 450). 2 년 안에 많은 구매자가 그렇게 많이 절약 한 적이 없었습니다. 이것이 임대 옵션이 너무 매력적인 이유의 일부입니다. 가격에 관해서는, 그들이 2 년 동안 임대하고 계약금을 저축 한 경우, 주택은 구매 준비가 될 때까지 230,000 달러의 비용이들 수 있습니다.